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甲公司诉刘某某租赁合同纠纷

  • 作者:未知
  • 来源:互联网
  • 时间:2019-05-09
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本案中,尚梓律师代理甲公司,维护了当事人的合法权益。

 

【要点】合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。

 

 

 

 

 

【基本案情】

 

2016年3月1日,刘某某(甲方)与甲公司(乙方)签订《协议书》,约定:1、大院坐落于某某镇某某镇西,甲乙双方共同在大院内加工、焊接等业务,甲方为乙方提供水、电;2、年租金6万,甲方出1万,乙方出5万,甲方按月向乙方收取,以甲方表底为准。合同签订后,刘某某将房屋土地交付给甲公司,甲公司交纳了第一年租金5万元。在合同履行过程中,甲公司对租赁场地进行了地面硬化,花费109000元。

涉案租赁场地属某某镇经济合作社集体所有,土地性质为水浇地。

 

 

甲公司称:2016年3月1日,原告法定代表人徐祥红与被告刘某某签订《协议书》,因被告承租的某某镇某某镇西的大院,被告将大院一部分转租给原告,以从事加工焊接等业务,约定转租的年租金为50000元,租期自2016年3月1日至2031年12月31日。《协议书》签订时,原告已于2016年2月29日向被告的妻子左松瑞的账户转了房租50000元。2016年3月8日,原告对承租的大院进行了地面硬化施工,花费109000元。2016年6月15日,原告对大院内安装了安防监控设备花费19500元。2016年10月20日,大院的实际所有权人却告知原告不再继续出租,导致原告无法再继续从事加工、焊接等业务。被告将上述大院转租给原告,有义务保障其本身在《协议书》所确定的租期内享有正常使用的权利。现因被告原因导致原告投入了大量的精力和财力后却无法继续承租该大院进行加工焊接的业务,对原告造成了极大的损失。根据我国《合同法》等相关法律法规的规定,因被告无法继续承租大院导致《协议书》无法继续履行,被告应当就此承担违约责任,并承担因无法继续履行《协议书》而给原告造成的损失。

 

甲公司向法院提出诉讼请求:

1、判令甲公司与刘某某于2016年3月1日签订的《协议书》无效;

2、判令被告退还原告租金人民币18750元;

3、判令被告赔偿原告地面硬化施工费用人民币109000元;

4、诉讼费用由被告承担。

 

【争议焦点】

合同无效后财产应当如何返还?

 

【裁判要旨】

甲公司与刘某某签订的《协议书》所涉租赁土地的规划用途属于农用地,但从双方签订的《协议书》内容及实际履行来看,双方将集体所有土地出租用于非农业建设,违反法律规定,其合同应为无效。

租赁合同无效,不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于甲公司使用租赁房屋的期限,结合本案双方陈述以及刘某某与案外人高某某租赁合同纠纷案中的双方陈述,本院认定甲公司于2016年11月不再使用涉案场地,故对于2016年11月1日至2017年2月28日的占有使用费刘某某应当予以退还。经核算,刘某某应退还甲公司占有使用费16666.67元;对于甲公司主张退还费用的过高部分,本院不予支持。

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。本案中,双方签订的《协议书》虽并未约定甲公司是否可以进行地面硬化,但从双方约定的土地用途、租期、双方的过错程度以及刘某某就此是否受益等情况,刘某某、甲公司均应承担责任,分别承担的责任比例本院认定为60%、40%。据此,本院计算刘某某应支付甲公司土地硬化部分的补偿为65400元。

 

【判决结果】

一、确认北京映视宏图科技发展有限公司与刘某某于2016年3月1日签订的《协议书》无效;

二、刘某某于本判决生效之日起十日内退还北京映视宏图科技发展有限公司占有使用费16666.67元;

三、刘某某于本判决生效之日起十日内向北京映视宏图科技发展有限公司支付地面硬化费65400元;

四、驳回北京映视宏图科技发展有限公司的其他诉讼请求。

 

【评析】

本案合同双方当事人未按土地规定个用途使用土地,导致合同无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。

 

【本文提示】

履行合同不得违反法律法规的强制性规定,否则将导致合同无效。在租赁合同中,对装修装饰物的约定应当清晰明确,以免日后产生纠纷。在拟定合同时,建议聘请专业法律人士进行合同起草或者审阅。